导读

在上篇文章(建设工程价款优先受偿权 ——主体篇)中，笔者概述了建设工程优先受偿权的主体问题。在解决了主体问题，即明确了哪些主体可以享有优先受偿权后，将面临的下一个问题也就是本文将要论述的话题，就是优先受偿权的标的问题。所谓标的问题，就是说针对客观存在的建设工程，可以主张就哪些工程折价或拍卖并用所得价款优先受偿。

根据《民法典》第807条规定，在催告发包人付款而发包人仍不付款的情况下，承包人可就“该工程”折价或拍卖的价款优先受偿。那么，“该工程”的范围具体应如何界定，也是司法实践中的重要问题。

以承包人实际施工工程内容为限

一、建设工程价款优先受偿制度，实际上是一项由法律确定、给予施工单位工程款债权的一项特殊保护制度。鉴于承包人实际投入人、材、机于工程建设，赋予承包人优先于其他债权人的地位。但优先保护不代表过度保护，承包人所享有的优先受偿权的标的，应当限于其实际施工工程范围。

二、如果承包人按照与发包人签订的建设工程施工合同完成了全部施工内容，建设工程已经竣工，那承包人当然可就整个建设工程行使优先受偿权。如果承包人尚未完成全部施工，而仅是完成了部分施工，《建设工程司法解释（一）》第39条规定：未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。据此，承包人则仅能就其实际施工工程部分行使优先受偿权。

建设用地使用权不是优先受偿权的标的

在物权法律体系中有一项原则叫作“房地一体”，说的是在处理某一房屋或者某一块土地时，要一并处理房屋所对应的土地或土地上的建筑物，通常也称为“房随地走，地随房走”。此项原则的目的是保障房屋或土地的受让人能取得房屋和土地的完整权利，避免出现房屋归一个人所有而对应的土地使用权却归另一人所有的尴尬局面。

优先受偿权的行使是对建设工程进行折价或拍卖，承包人可就所得价款优先受偿。在优先受偿权的行使过程中，建设工程将被折价转让或被拍卖，所有权发生转移。基于房地一体原则，此时建设工程所对应的土地使用权也应一并处理，如此折价或拍卖的所得款项就包含了建设工程变价所得款项和土地使用权变价所得款项两部分。在这种情况下，承包人是否可以就土地使用权变价所得款项优先受偿呢？法律法规和司法解释对此均未明确规定。

因此，建设工程所对应的土地使用权不是优先受偿权的标的客体，承包人不能就土地使用权变价所得款项优先受偿。但基于房地一体原则，在建设工程拍卖或变卖时，土地使用权还是要一并处理，只是对所得价款要分别处置。

承包人施工工程质量应当合格

建设工程存在价值的一项前提就是工程质量合格，如果工程质量不合格，那无论投入了多少人、材、机，都是无价值的。

《建设工程司法解释（一）》第38条规定：建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第39条规定：未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

由此可见，竣工与否并不是优先受偿权的前提，但承包人已施工工程的质量必须是合格的，只有质量合格的建设工程才能成为建设工程价款优先受偿权的标的，承包人也仅能就质量合格的工程主张优先受偿权。

建设工程的性质应当适宜折价、拍卖

《民法典》第807条规定：发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。按照该规定，能够作为建设工程价款优先受偿权标的的工程，性质上必须是适宜折价、拍卖的工程。如果建设工程本身不宜折价、拍卖，承包人则不能主张行使优先受偿权。

那么什么情形属于“不宜折价、拍卖”呢？《民法典》和《建设工程司法解释（一）》均未做明确规定。

在（2018）最高法民终59号案中，最高人民法院认为关于不宜折价、拍卖的情形，应当是指建筑工程的性质及其用途特殊，不适合以折价或者拍卖的规则加以转让。从司法裁判实践来看，以下几种情形可能会被认定为“不宜折价、拍卖”。

1.违章建筑。违章建筑依法不能交易，也就难以折价或拍卖予以变现，因此一般认为违章建筑不宜折价、拍卖。最高人民法院民事审判第一庭《2021年第21次专业法官会议纪要》中法官会议意见认为：建设工程价款优先受偿权制度系以建设工程折价或者拍卖的价款优先清偿承包人享有的建设工程价款债权，故承包人享有建设工程价款优先受偿权的前提是其建设完成的建设工程依法可以流转。因违章建筑不宜折价、拍卖，故承包人对违章建筑不享有建设工程价款优先受偿权。

2.社会公益设施。对于社会公益性建设工程，例如公共道路、公园等市政工程，还有非营利性的医院、学校等工程，司法实践中通常认定为不宜折价、拍卖。

3.发包人不享有所有权的工程。在（2018）最高法民终59号案中，最高人民法院认为：首先，新宁广场公共停车场综合改造项目系市政重点工程和民生项目，具有社会公益性质，其次，该项目的所有权不属于发包人明瑞公司，因此该项目属于不宜折价、拍卖的工程。另一方面，美建公司所施工的钢结构工程系该项目的子分部工程，并非独立工程，也无法单独拆分进行折价拍卖。因此，一审法院认定美建公司无权对新宁广场公共停车场综合改造项目工程进行折价或拍卖是正确的，美建公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。

4. 无法独立存在的分项工程。在（2019）最高法民申718号中，最高人民法院认为本案所涉及的建设工程为通风与空调工程，该工程属于单位工程项下的分部工程。该分部工程无法独立存在且在分割后影响主建筑使用功能，故该分部工程应当认定为不宜折价、拍卖的工程，承包人对该工程的工程款不享有单独的优先受偿权。

结语

建设工程价款优先受偿权是一项法定权利，虽然该项权利能够很好地护承包人的工程款债权，但自身也具有一定的限制。只有符合条件的建设工程，才能成为优先受偿权的标的，通过折价或拍卖进行变现以偿还承包人的工程款。准确识别建设工程是否可以成为优先受偿权的标的，有利于精准有效地提出诉讼主张以维护自身合法权益。