导读：最近几年来，突如其来的新冠肺炎疫情席卷了整个世界，各行各业的经济形势直线下滑。当然，房地产产业也未能幸免。有太多的开发商因为疫情、资金链断裂导致延期交房甚至是烂尾楼无法交房。随之而来的一个现实问题便摆在我们面前：若购房者为了买房而向银行贷款，但因为开发商的原因不能履行合同，那么银行的贷款应当由谁来偿还呢？本文将通过案例为您解答该问题。

正文

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

可见，当商品房买卖合同无效时，是不需要购房者本人向银行偿还购房贷款的，本文将通过实务中的案例告诉大家法院是如何处理此类案件。

案例

（2020）冀0503民初1234号

2018年10月14日秦某某与清山房地产开发有限公司签订房屋买卖合同。房屋总价款为1955554元，秦某某采用按揭付款方式，交纳首付款595554元，剩余1360000元以银行贷款方式付款。后秦某某及父亲、母亲共同与中国工商银行股份有限公司签订个人购房借款合同，秦某某自2019年5月开始向银行偿还贷款，截至2020年5月10日共计偿还银行贷款98067.95元。然而房地产开发公司并没有按约交房，因此秦某某依据商品房买卖合同的约定要求解除房屋，房地产公司拒不履行解除合同的义务为此诉至人民法院。

法院认为：秦某某、房地产公司及银行签订的商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同有效，三方应按合同约定履行，秦某某按合同约定交付房款，房地产公司应按合同约定时间交付房屋，未交付应当承担违约责任，秦某某依照合同约定要求解除合同本院应当准许。秦某某未偿还的贷款及利息由清山房地产开发有限公司负责偿还给中国工商银行股份有限公司。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。　　

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

律师点评

根据前述司法解释第二十条之规定，如果由于开发商的违约行为导致购房者无法取得房屋，从而使得购房者与银行之间的贷款合同目的无法实现，那么购房者和银行有权要求解除贷款合同。

根据前述司法解释第二十一条第二款之规定，如果开发商因违约不能交房导致各方合同解除，购房者可以要求解除购房合同和贷款合同，并要求开发商返还首付款以及已偿还的贷款本息。同时，开发商应该向银行支付剩余的贷款本金和利息。这是因为在购房者对合同解除无过错的情况下，要求其对剩余贷款承担还款责任会明显不合理地加重其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

综上可知，如果开发商因违约不能交房导致各方合同解除，购房者可以要求解除购房合同和贷款合同，并要求开发商返还首付款以及已偿还的贷款本息。同时，开发商应该向银行支付剩余的贷款本金和利息。这些法律后果均符合公平原则和合同法原则。