预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。本质上是为了在为开发商售卖期房、提高资产周转率提供法律支持。那么，预告登记具体是如何保障债权人的权利的呢？

基本案情

2015年6月22日，盛某某在喀左县某某房地产开发有限公司处购买一处楼房。盛某某一次性付清房款，喀左县某某房地产开发有限公司于当日将楼房交付给盛某某，但是喀左县某某房地产开发有限公司却迟迟不提供办理房屋产权证的相关手续。盛某某为维护自己的的合法权利，一、请求依法判令喀左县某某房地产开发有限公司为盛某某办理产权证；二、判令喀左县某某房地产开发有限公司支付从交付至起诉之日的违约金93801元；三、退还2015年-2016年度的取暖费3872元。

喀左县某某房地产开发有限公司辩称：盛某某购买的楼房是抵账房，2015年6月，公司把房子抵给丛某某，丛某某把房子转给盛某，盛某转给李某某、李某某又转给盛某某，现住楼房出于抵押状态办理不了过户。盛某某要求违约金和取暖费的请求，因为盛某某已经入住房屋所以该请求不应得到支持。

经审理查明：2015年上半年，喀左县某某房地产开发有限公司将其开发建设的位于御水蒂王小区楼房以抵顶账款的方式售予案外人丛某某，并出具售楼款收据，但未签订商品房买卖合同。2015年6月，丛某某将该楼房转让给盛某，喀左县某某房地产开发有限公司将丛某某手中的售楼款收据收回，重新为盛某出具售楼款收据，亦未签订商品房买卖合同。2015年8月，盛某又以同样的方式将该楼房转让给李某某。2016年4月，李某某再次以上述方式将该楼房转让给盛某某，喀左县某某房地产开发有限公司亦为盛某某出具408719元售楼款收据，但仍未签订品房买卖合同。2016年6月22日，盛某某入住该楼房，但房屋所有权未作变更登记。

另查明：喀左县某某房地产开发有限公司于2015年1月12日将上述楼房出让与案外人许某和梁某某，并办理了所有权预告登记，现预告登记并未失效。

法院判决

根据《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，盛某某在与喀左县某某房地产开发有限公司达成楼房转让协议前，喀左县某某房地产开发有限公司已将该楼房为他人办理了预告登记，现双方争议的房屋仍处于为他人设立预告登记状态，而盛某某又不能提交证据证明其与喀左县某某房地产开发有限公司达成楼房转让协议前获得预告登记人同意，因此原、喀左县某某房地产开发有限公司之间的楼房转让行为不发生物权效力。故对盛某某要求喀左县某某房地产开发有限公司办理产权变更及逾期办理产权变更违约金的请求，法院不予支持。

预告登记的价值

预告登记是不动产登记制度的重要的组成部分，有其自身的价值所在。如稳定不动产交易秩序，保护不动产交易安全，平衡不动产物权变动中当事人的利益；保护弱者，同时也是现代民法社会本位的体现等等。

制度价值

首先，预告登记制度是民法中权利不得滥用原则的具体体现。其对义务人（不动产所有人）处分的限制效力，即不动产所有人在与买受人或者其他有关物权权利请求人进行预告登记后，由于法律赋予预告登记的效力，迫使所有权人不能够再次进行妨害预告登记的请求权的处分或移转。这就使得所有权人有了在预告登记后进行再次处分或移转的法律后果的预期。其次，预告登记制度是民法中诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求法律关系中当事人诚实无欺地行使自己的权利和履行自己的义务。由于在不动产交易中，不动产的物权变动需以登记为公示手段，才发生不动产所有权的移转。但在债权行为的成立与不动产的移转登记之间时常会有很长的时间间隔。在理论上和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的处分、移转等物权行为。预告登记制度正好预防了这种危险。保障债权人获得不动产所有权。也就是说预告登记制度使得义务人诚实履行自己对相对债权人的义务。债权人也就可以依赖诚实信用原则的预期来实现自己对不动产所有权的预期。再次，预告登记制度具有保护弱者民法价值。不动产物权人和不动产请求人相比，前者基于对不动产的实际管领和控制，处于强者的地位；后者处于被动和弱者的地位。在现实的不动产交易中，卖方一物数卖，甚至撕毁合同的现象多有发生，这对买方极为不利。建立预告登记制度，赋予债权请求权以物权的对抗力，使不动产物权人妨害预告登记请求权的行为无效，保护弱者。综观上述预告登记的制度价值，其明显与现代民法社会本位的价值取向是基本吻合的。

适用价值

在现代经济生活中，不动产交易大多数发生在商品房买卖和土地使用权变动中。特别由于我国随着城市化进程和房地产业的发展，上述现象进一步呈上升趋势；再加上我国目前尚无房屋买卖合同的立法，最高人民法院的仅有的几个司法解释相互之间还存有冲突，在全国范围内还没有一个统一的执行标准，各地法院多依民法的基本精神和当地的政策进行处理，出现了极不一致的处理方式。因此，预告登记制度有着深刻意义的适用价值。在商品房预售中，如果房地产商罔顾信用、图谋私利或其他原因使然而背弃信义、违背善良风俗一物二买。购房者一般处于弱者地位，同时房屋是人们生存的基本物件之一，其对于购房者的意义是可想而知的。虽然在前述情况下，购房者（债权人）通过现行法律可以追索房地产商的违约责任。但对于购房者来说，他的目的是获得房屋的所有权，并非是追索赔偿。正如梁慧星教授所说：“消费者购买预售的住房，因涉及其住房权这种生存权即基本人权，法律上承认买受获得指定的房屋的权利享有特殊保护的必要。”通过立法规定不动产预告登记制度可以为购房者提供获得所购房屋的法律预期，保护了不动产交易的安全，也很好地解决了现实经济生活中商品房预售中的很多问题，为广大的购房者在购房过程中一粒定心丸，更好地推动了房地产业的发展和我国经济的发展。