在一起房屋租赁合同纠纷中，房主以租房人欠缴水电费为由，宣布无条件收回房屋，紧接着又将涉案房屋另售给他人。租房人认为，房主强行收回租赁房屋构成根本违约，出售租赁房屋侵害了其优先购买权，请求房主承担赔偿责任。江苏省南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决。

基本案情

2013年6月27日，房主朱某通过房产中介将自己的一套房产租给承租人丁某，双方约定租期5年，月租金1600元；如有一方需提前终止本协议，须提前一个月通知对方，支付中介费用，并赔偿违约金；承租人不得拖欠缴纳各项费用，如物业管理费、水费、电费等，否则视为同意房主无条件收回房产。

今年2月21日，房主朱某前往南通市自来水公司查询，发现案涉房屋2016年11月、2017年1月拖欠水费26.1元、17.4元未缴纳，但并未产生违约金，朱某遂代为缴纳。另外，2016年2月、6月、10月，丁某因迟交电费，导致每月分别产生1元的违约金。

2月22日，朱某来到涉案房屋，声称丁某拖欠水电费，违反了协议的约定，他可以无条件收回房产，请丁某立即搬走屋内物品。为此，两人发生了激烈争吵，朱某拨打了公安110报警电话。

2月23日，朱某与案外人郭某签订房屋买卖协议，将案涉房屋以69.2万元的价格出售给郭某，并办理了过户手续。2月28日，朱某带人来到涉案房屋，将丁某物品从房屋中强行搬出。

丁某认为，朱某强行收回租赁房屋的行为已构成根本违约，出售租赁房屋没有依法通知，侵害了他的优先购买权，遂一纸诉状将朱某告上了南通市崇川区人民法院，请求被告返还剩余房租8000元，赔偿中介费800元、违约金1600元，赔偿优先购买权损失10万元。

法院判决

崇川法院审理认为，原告两次迟交的水费数额并不大，且没有产生违约金，而电费原告均已缴纳，故不能认定原告拖欠水电费，故被告不能由此认定原告违约、合同解除条件成就。被告的查询时间为2017年2月21日，而在第三日即与他人签订房屋买卖合同，根据交易习惯，被告显然在查询之前就意图出售案涉房屋，其查询目的是为了出售房屋。

在原告没有拖欠房租、水电费，没有违约且合同尚未到期的情况下，被告将原告物品从租赁房屋中搬出，并将房屋出售给他人，提前终止合同，构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。原告自物品被搬出的当日起无法使用租赁房屋，合同目的无法实现，因此被告应退还剩余5个月的租金共计8000元。

被告出售案涉房屋没有提前通知原告，也未询问原告是否行使优先购买权，其出售行为侵犯了原告的优先购买权。5月25日，经原告申请，法院委托房产评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估，评估市场价值为74.23万元。该房屋的实际出售价与评估价格差价为5.03万元，考虑到原告的剩余租期并结合本案实际情况，法院最后判决被告赔偿原告损失金额3万元。

一审判决后，朱某不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持原判。

什么是优先购买权

优先购买权为民事优先权之一，具有效力上的优先性。我国《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。“

为此，房屋承租人的优先购买权是合同法明确规定的民事权利，无须当事人约定，自租赁关系成立时产生，在符合法定条件时可以行使。另外，它还是一种期待权。只有共有人或出租人在出卖房屋时，其他共有人或者承租人在同等条件下才产生这种权利。