买房与结婚，是人生中的两件大事，一件可能是人生中最大的一笔开支，另一件代表着进入全新的人生阶段。而房产和婚姻也有着千丝万缕的关系，有可能成为引发财产纠纷的隐患。凯亚律师根据最近的几个案件，就婚前买房的一些基础性问题作出提示，帮助大家在人生大事上以防万一。

    恋爱时合伙凑钱买房，婚前分手如何分房产？

男女恋爱时，双方共同出资付首期款，并以两人名义办理抵押贷款，实际只有男方在还贷，后来双方分手没有结婚。分割所购房产时，对内可以是按份共有，以双方实际出资额确定比例份额；对外则均为房屋共有人，房屋的出租、出售均需两人同意。因此，一方要取得全部产权需协商一致，并及时办理过户手续，但如有按揭未还清，需先还贷解押，再重新办理抵押贷款，其间还涉及承担一系列税费，会耗费不少精力和金钱。

提示：恋爱期间合伙买房要慎重，建议签订出资协议，办理公证，保留出资凭证。

    一方婚前买房婚后办产权证，房屋是否为共同财产？

如果购房时无贷款，不影响一方婚前财产的认定，婚后房屋也不会随着时间的推移而转为夫妻共同财产。如果购房时有贷款，婚后共同偿还，产权则为按份共有，婚前一方出资部分为婚前财产，婚后共同还贷部分为夫妻共同财产。

提示：保留好《房屋买卖合同》《抵押贷款合同》、付款凭证、银行存取款单据。

    一方父母出资为自己子女购房，应该注意什么？

如果没有凭据证明父母的出资性质即视为赠与：婚前出资视为对孩子个人的赠与；婚后出资如没有明确证据证明对子女个人的赠与，则视为对夫妻二人的赠与。如果子女向父母借钱并打借条，婚前为个人债务，婚后视为夫妻共同债务。

提示：为防止将来发生争议，父母出资也最好与子女签订借款协议，而且最好办理公证。

    婚前一方购置的房产，婚后再售如何认定权属？

仍然属于婚前财产，但实践中存在离婚时财产来源及区分问题，所以要保留相关证据。如房屋买卖合同、转账凭证，避免一行多户头或多行多户头。若再售后又购置共同居住的房屋，要保留证明财产前后变化关系的证据(如前后资金流向)，才能获得法律上的支持。

     婚前房产婚后房证加名，离婚时房产如何分配？

产权登记有另一方的名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权方所有。如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

如果是婚前购房而存在共同还贷，但房产证只有一方名字的，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿；如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

如果有贷款未还清，还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产，则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的，则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还，已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

对于房产增值部分的补偿，可以根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。

提示：产权证上加名字性质上属于一方对另一方的赠予，因此，婚前或婚后加从法律效力上来说并无区别。婚前财产公证、房产证加名字，无论哪种方式，房屋产权均应以最后产权登记为准。因此，婚前财产公证或者房产证加名字时最好各方能签署协议，对于产权份额及分割方式等进行明确，避免矛盾。