问：  我跟妻子离婚后，协议将此前婚姻存续期间购买的一套房屋全权归女方所有。但这套房产登记在我名下，且还有银行贷款尚未还完，请问该如何处理？

北京市凯亚律师事务所答 ： 尚有银行按揭贷款的房屋，因涉及物权、债权、以及抵押权等多重权益交织，受《物权法》、《不动产登记实施条例》、《不动产登记实施条例细则》等多重法律法规约束，法律关系复杂，在办理房屋产权转移登记过程中程序复杂、手续繁多、耗时较长。尤其是原夫妻双方在离婚后，处理该问题时更是棘手。

    目前按揭贷款所购买的房屋，一般都在房屋上设定了抵押担保，依据《物权法》相关规定，在银行按揭贷款未全部清偿之前要求变更产权登记人的，因涉及抵押权人银行利益，一般情况下需要先清偿剩余银行按揭贷款，由抵押权人银行办理涤除抵押登记手续之后，再由当事人双方共同去房屋所在地的不动产登记中心办理产权转移登记手续。

    若当事人双方为原夫妻关系要求变更的，还可以由双方共同向抵押权人银行申请办理变更抵押贷款人，由抵押权人银行根据欲登记一方的个人资信情况，予以变更银行按揭贷款人后，再由双方共同去房屋所在地的不动产登记中心办理产权转移变更登记。否则，在未征得抵押权人银行同意的情况下，即使有法院的裁判文书存在，仍无法办理涉案房屋是产权转移登记手续。

    鉴于此，若打算走诉讼程序，建议追加抵押权人银行作为第三人参与诉讼，以达到最终解决问题之目的。

北京市凯亚律师事务所律师建议

    夫妻双方在签署离婚协议时，对银行按揭贷款房屋作出明确、且具有可操作性的约定，同时对违约责任予以明确。例：

    1.明确剩余银行按揭贷款由哪一方负责偿还，以何种方式偿还（存入现金、或银行转账等），限期多长时间内还清，是否需要一次性偿还完毕等；

    2.是否需要变更银行按揭贷款人，需要多长时间内办理完毕；

    3.有义务协助办理房屋产权转移登记的一方，该义务包括且不限于陪同偿还按揭贷款一方前去抵押权人银行办理一次性清偿剩余贷款的义务，陪同偿还贷款一方前去银行办理变更银行按揭贷款人手续的义务，陪同偿还贷款一方前去银行办理注销抵押登记的义务，迁出户口的义务等。

    如此约定虽然并不能保证协助履行义务一方如约履行，但至少也能在产生争议诉至法院时，守约方能够据此提供一份明确、可行的事实基础，以便法院审理、认定和裁判。